山东省物业管理条例资料｜物业管理条例实施细则

山东省物业管理条例的第三章 业主大会与业主委员会

第二十八条

房屋的所有权人为业主。

建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

第二十九条

符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十条

筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。 第三十一条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

第三十二条

业主大会履行下列职责：

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

(四)选聘、解聘物业服务企业；

(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)；

(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；

(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第三十三条

业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第三十四条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

第三十五条

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第三十六条

业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

(一)有百分之二十以上业主提议的；

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。 第三十七条

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责：

(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(三)执行业主大会的决议、决定；

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

(五)监督管理规约的实施；

(六)业主大会赋予的其他职责。

第三十八条

业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

第三十九条

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

(一)业主大会会议决议；

(二)业主大会议事规则；

(三)管理规约；

(四)业主委员会委员名单和基本情况；

(五)法律、法规规定的其他资料。

物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

第四十条

业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十一条

业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。

第四十二条

业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

(二)拒不履行委员职责的；

(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

第四十三条

业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。

济南小区成立业主委员会需要什么条件

业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上。

依据《山东省物业管理条例》第二十八条规定：房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

扩展资料：

业主委员会的相关要求规定：

1、物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

2、分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

3、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

参考资料来源：城阳政务网-山东省物业管理条例

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这是浙江省的，你参考下

关于学习《浙江省物业管理条例》的心得体会

目前，物业管理在我国尚处于起步阶段，而在发达国家物业管理已逐步形成了一种产业。八十年代初，随着我国沿海地区经济的迅猛发展，现代化城市的确立，借鉴了一些国家和地区的物业管理经验，逐步建立了适合我国国情和社会特点的物业管理模式。在城市建设和发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。但是随着物业管理行业的发展，物业管理在实践中也出现了一系列的问题和弊端，又在一定程度上制约了物业管理行业的发展。为此，近几年来，国务院及有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件，各地在物业管理立法方面也进行了积极的探索。为了使物业管理活动有法可依，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定，结合浙江省实际情况，在2006年5月24日新出台了《浙江省物业管理条例》，对《物业管理条例》进行了解释、补充，根据具体的地域特点，加入了地区性，带有鲜明的地方特色，是规范浙江物业管理行业的

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准则。它在某些方面更明确了在物业管理活动中业主和物业管理企业的平等主体关系以及双方的权利和义务。具体地说几个方面谈几点体会：

1、关于设施设备的移交和维修养护问题。

1.1 第四十三条规定：物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任，具体办法由省人民政府制订。

在高层建筑密集的物业管理小区内，供电设备时常分为公变和专变两种，公变属于电力部门的设施设备，而专变则属于相关产权人拥有。在物业管理区域内属于全体业主的公共设施设备还不仅仅只是专变一种，当属于全体业主拥有的公共设施设备出现故障后，特别是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，谁来承担维修养护责任，已成为物业管理中不可回避的一个问题。

1.2 车库用途不能随便改

条例第41条规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

2、关于业主大会的决定程序问题。

2.1 第十条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票，但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。

2.2 第十一条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。

业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定，但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。

业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

2.3 第十七条明确指出：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

业主委员会的法律地位一直得不到明确，这让业主委员会的地位一直颇为尴尬，也给广大业主在维权的道路上带来了阻力。该条例的出台，明确了业主委员会的法律地位。

3、业主公约也有强制执行力

第55条强调：业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非使用人可以依法提起诉讼。

在物业管理实践中，业主公约的约束力体现得不明显。业主违反业主公约的应当承担什么样的法律责任，没有相应细则。如小区内存在饲养家禽、擅自分隔公共部位等现象，尽管这些是被业主公约所禁止的，但受影响的业主除了向物业公司或社区反映要行调解外，别无它法。如果业主公约可以强制执行，这些小区里的麻烦可以大大减少。

所谓的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备及其相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

通过政府各职能部门组织的《浙江省物业管理条例》针对性、普及性的学习，使舟山的物管行业的服务更规范、更有序，保障广大业主权利；从另一方面，业主也能知晓应承担的义务，做到物管企业与业主共赢。

山东省物业管理条例是什么时间出台的？基本内容是什么？

我觉得也是，现在都说顾客是上帝，可我也没看见顾客真变成了上帝了，你就那现在这超市来说吧，服务态度差，东西有时候也不行，很多行业都差不多。物业和业主的冲突，这种事情不是一件两件，我感觉就是没有明确两者的关系，山东省物业管理条例就是为了解决这些问题来的。山东省物业管理条例是2009年5月出台的。为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。他的内容说白了就是明确物业的责任和义务，明确业主的权力。

如果房屋长期不住还需要交物业费吗？

需要。

物业费并不是单指为某些业主个体服务所收取的费用，所以也就不宜仅以某些业主是否享受了某些直接的服务项目来确定。也就是说，不管某位或某些购房人是否居住，或者多居住几户、少居住几户，基本上都不影响物业服务的提供，例如，保安不会因此少几个，清洁不会少几次等，也就是说，某位或某些业主是否居住，对物业管理公司的成本开支而言，基本没有什么实质意义。如果不按时交纳或不交纳拖欠物业管理费，最终损害的是绝大部分业主的合法权益。根据《城市住宅小区物业管理服务办法》和《物业管理条例》的规定，业主有按时交纳物业管理费的义务，在交房后业主就必须交纳这笔费用。《较高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

房子不住怎样能省下物业费

目前很多城市根据当地实际情况出台相应的《物业管理办法》，为了协调业主和物业管理公司的关系，对于闲置的房屋缴纳物业费的问题也做了比较详细的规定。比如：

2009年5月1日起施行的《山东省物业管理条例》规定：&ldquo;建设单位未交付的物业和交付后长期空置的物业，其物业服务费标准可以适当降低。&rdquo;

《无锡市物业服务收费管理办法》规定，自2006年1月1日起，对未入住或未使用的物业，物业公司按正常物业服务收费标准的70%收取费用。

2005年颁布的《南京市物业服务收费管理实施办法》规定：业主办理入住手续后长期(连续六个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理单位书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。

2011年1月1日起施行的《武汉市住宅区物业管理条例》规定;房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用。由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用。由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

山东省物业管理条例的第二章 新建物业与前期物业管理

第八条

物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第九条

建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。

物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第十条

物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。 第十一条

物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

第十二条

物业服务用房的配置应当符合下列规定：

(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

第十三条

住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

第十四条

按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

第十五条

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

第十六条

住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第十七条

本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。

第十八条

专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

第十九条

物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。

第二十条

城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。 第二十一条

建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。

第二十二条

鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

第二十三条

建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第二十四条

新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；

(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；

(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；

(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

(十一)法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

第二十五条

建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第二十六条

建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第二十七条

建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)业主名册；

(五)物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。